《江苏省物业服务收费管理办法》征求稿
为规范我省物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，省物价局会同省住建厅对《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规〔2013〕4号）进行了全面修订，现将《江苏省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）向社会各界广泛征求意见，欢迎提出意见和建议。征求意见时间为2018年10月23日至29日。
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邮编：210024
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江苏省物价局
2018年10月23日
江苏省物业服务收费管理办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《江苏省价格条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务收费。
第四条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。
设区市、县（市）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则确定，区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。
第六条 普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后, 普通住宅物业公共服务费、汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。法律、法规另有规定的，从其规定。
改变用途用于经营的普通住宅，其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商确定，按照合同约定执行。
车位租金按《江苏省物业管理条例》要求实施。
实行市场调节价的其他服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。
第七条 非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定。其中，非住宅汽车停放收费按照《江苏省机动车停放服务收费管理办法》执行。
第八条 鼓励建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，支持物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第二章 物业公共服务收费
第九条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。
第十条 物业管理区域内物业公共服务费一般由下列因素构成：
（一）物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其它费用；
（十一）法定税费以及合理利润。
应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
第十一条 设区市、县（市）价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。
价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时动态调整。
第十二条 普通住宅销售前，建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签订前期物业服务合同，并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准等内容，前期物业服务合同自签订之日起三十日内报所在地物业管理行政主管部门和价格主管部门备案。
第十三条 业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总户数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
第十四条 物业公共服务费按不动产登记的房屋建筑面积计收；未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的房屋建筑面积计收。
未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。
第十五条 业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的物业，业主或者物业使用人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费从建设单位书面通知办理交付手续之日起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。
第十六条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。
第十七条 住宅物业管理区域区内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非经营性车场车库、非经营性电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
第十八条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。
第三章 汽车停放收费和车位租金
第十九条 本办法所称汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。
本办法所称车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
第二十条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位租金。
同一停放区域内的汽车停放费标准应当保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。
第二十一条 设区市、县（市）价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区普通住宅物业管理区域内前期汽车停放费基准价与浮动幅度，并根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。业主大会成立后，物业管理区域内的汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会，与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定。
第二十二条 业主大会成立前，汽车停放费在政府指导价范围内按照前期物业服务合同约定的标准执行；业主大会成立后，汽车停放费实行市场调节价，具体标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定执行。
第二十三条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由设区市、县（市）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与车位使用人合同约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，汽车停放费由建设单位承担。
第二十四条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，租金的基准价与浮动幅度由设区市、县（市）价格主管部门会同物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。
第二十五条 汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；车位租金由车位、车库专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，单独列账。
第二十六条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆，物业服务企业不得收取任何费用。为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，以及根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。
第四章 其他服务收费
第二十七条 本办法所称其他服务费，是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费外，物业服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他费用。
第二十八条 物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十九条 物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。
第三十条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当服从物业服务企业的管理规定，可委托物业服务企业清运，也可自行清运。委托物业服务企业清运的，应当承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。合同有约定的除外。
第三十一条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主免费配置必要数量的出入证（卡）和汽车出入卡；改造升级实行出入证（卡）管理的物业管理区域，经业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商约定，为业主免费配置必要数量的出入证（卡）和汽车出入卡。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。
第五章 行为规范与监督管理
第三十二条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。
第三十三条 物业服务企业应当执行明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据、举报投诉电话等有关情况，自觉接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。
第三十四条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期在物业管理区域内的显著位置分别公示物业公共服务费、汽车停放费和经营公共设施收益收支情况，以及公共水电费分摊等情况，接受业主和社会监督。
第三十五条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。汽车停放费、共用设施经营收入应当单独列账，独立核算。
第三十六条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准收费，业主、物业使用人有权拒绝交纳。
第三十七条 业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。
第三十八条 鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督；实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
第三十九条 价格主管部门应当加强对物业服务收费行为的监督管理，建立物业服务收费成本调查和物业服务收费纠纷调处机制。对物业服务企业存在扩大范围收费、不按规定明码标价等问题进行督促整改，指导物业服务企业规范收费行为。
第四十条 物业管理行政主管部门应当加强物业管理活动的行业监管，制定和完善普通住宅物业公共服务标准，建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，对物业服务物业存在的服务质量不到位等问题进行监督检查和督促整改，引导物业服务企业规范管理。
物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。
第四十一条 物业管理行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，纳入失信企业名单并给予相应惩戒；业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。
第四十二条 物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定收费的，由价格主管部门、物业管理行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》《江苏省物业管理条例》等法律法规予以查处。
第四十三条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》《江苏省物业管理条例》和本办法履行职责的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第六章 附 则
第四十四条 各地应当依据本办法结合当地实际制定具体实施细则，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。
第四十五条 保障性住房、房改房、老旧住宅小区前期物业服务收费按本办法实施。
第四十六条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费可以参照本办法执行。
第四十七条 本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。
第四十八条 本办法自2019年1月1日起施行，有效期5年。《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规〔2013〕4号）同时废止。